Как-то вечерком я обедал с одной собственной приятельницей и ее папой
Учебные материалы


Как-то вечером я обедал с одной своей приятельницей и ее отцом



Карта сайтаforowarez.tv ^

Глава 16

РЫЧАГИ НЕДВИЖИМОСТИ


Инвестирование с помощью денег вашего банкира


Как-то вечером я обедал с одной своей приятельницей и ее отцом. Он — бывший летчик гражданской авиации в отставке. В этот день рынок акций только что упал еще на три процента, и он был очень расстроен, потому что его пенсионный проект потерял всю свою прибыль. На мой вопрос о рынке он сказал:
— Моя вторая дочь позвонила мне, чтобы дать знать, что я могу переехать к ней, если потеряю все.
С большой осторожностью я спросил:
— Вы хотите сказать, что единственные имеющиеся у вас инвестиции вложены в рынок акций?
— Да, — ответил он. — А разве там есть какие-нибудь другие виды инвестиций? Рынок акций — единственное известное мне место. А во что еще можно инвестировать?
^

Удвойте стоимость вашего портфеля


Обычная заповедь, которую сегодня можно услышать повсеместно: «Делай долгосрочные инвестиции, диверсифицируй свой портфель» и т. д. и т. п. Это великая заповедь для людей, которые не много знают об инвестировании. Слово, которое всегда вызывало у меня вопрос, — это диверсифицируй. Когда я слышу, как кто-то говорит, что у него диверсифицированный портфель, то часто спрашиваю, что он имеет в виду. И часто слышу в ответ что-то вроде «У меня есть кое-какие растущие фонды, фонды по долговым обязательствам, международные фонды, отраслевые фонды, акции компаний средних размеров» и т. д.
Тогда я задаю следующий вопрос: «Все они входят в состав взаимных фондов?» И опять-таки, в большинстве случаев ответ таков: «Да, большинство моих инвестиций диверсифицированы в разные взаимные фонды». В то время как взаимные фонды могут быть диверсифицированы, их инвестиционный инструмент — в данном случае взаимные фонды — не диверсифицирован. Даже если они говорят: «Каких только акций у меня нет! В любом случае я буду иметь кое-какие ежегодные поступления в старости», — беда в том, что большинство людей входят в категорию держателей только бумажных активов. Почему так происходит? Потому, что бумажными активами легче управлять. Как сказал богатый папа, «бумажные активы более стерильны. Они точнее и чище. Большинство людей приходят не из квадранта "Б" и никогда не построят бизнес из этого квадранта, и большинство людей не будут инвестировать в недвижимость из-за трудностей с приобретением, ликвидностью и проблемами, связанными с управлением».
Только в Соединенных Штатах существует более 11 тысяч взаимных фондов, из которых можно выбирать, и эта цифра растет. Взаимных фондов больше, чем компаний, в которые инвестируют эти фонды. Почему так много взаимных фондов? По тем же самым причинам, которые были перечислены выше. Они стерильны и часто подвергаются полной стерилизации во имя общественного блага. Но проблема, с которой сталкивается общество, состоит в том, чтобы выяснить, какие из 11 тысяч фондов являются наилучшими для отдельных людей. Как узнать, будет ли «горячий» фонд сегодня таким же и завтра? Как сегодня можно выбрать фонд, который выиграет ко времени вашего ухода на пенсию? И если свыше 80 процентов вашего инвестиционного портфеля находятся во взаимных фондах, то является ли это истинной диверсификацией и вообще — разумно ли это? Лично я так не думаю. Любой, у кого 80 или более процентов инвестиций портфеля находятся в различных взаимных фондах, в действительности не диверсифицирует, а диВОРсифицирует свой портфель инвестиций.
^

Поток, утекающий из взаимных фондов


Некоторые из вас, возможно, знают о скрытом налоговом потоке, утекающем из взаимных фондов. К сожалению, есть много инвесторов, вкладывающих деньги во взаимные фонды, но не осведомленных об этом налоговом потоке, который проходит через налог на прибыль инвестора. А это значит, что если есть доход, то налог на него платит не фонд, а инвестор. Особенно ярко это проявляется на рынке ценных бумаг с тенденцией к понижению. Однако есть и исключения; например, доходы на взаимные фонды в некоторых пенсионных фондах отсрочиваются.
Скажем так: данный фонд имел огромный успех на протяжении многих лет; он хорошо покупался, и многие акции, в которые он вкладывал деньги, существенно повысились в цене. Неожиданно рынок пошел вниз, инвесторы запаниковали и начали просить свои деньги назад. В этой ситуации данный фонд должен был быстро продать свои лучшие акции для того, чтобы отдать инвесторам их деньги. Когда фонд продает свои акции, появляется прибыль от продажи имущества для оплаты этих акций. Например, фонд купил акции «XYZ » 10 лет назад по 10 долларов, а когда продал их, то получил по 50 долларов за каждую акцию. Менеджер по фондам провел хорошую операцию, но теперь, в момент продажи, инвестор должен оплатить налог на прибыль с дохода в размере 40 долларов на каждую акцию. В подобные периоды времени инвестор может потерять деньги, потому что стоимость фонда может несколько упасть, и в то же самое время инвестор должен будет оплатить налог на прибыль. Таким образом, инвестору, вкладывающему деньги во взаимные фонды, может быть, придется оплачивать налоги на прибыль даже в том случае, если он в действительности потерял деньги. Это похоже на подоходный налог с дохода, которого вы не получали. В начале 2001 года было много инвесторов, потерявших половину стоимости принадлежавших им взаимных фондов, и в то же время обязанных платить налоги на прибыль, полученную их взаимными фондами. Лично я считаю, что это катастрофический денежный поток.
Так что же, я агитирую не инвестировать во взаимные фонды? Нет, у меня самого есть вложенные в них деньги. В книге «Руководство богатого папы по инвестированию» я говорил о финансовых планах, составленных для того, чтобы быть защищенными, богатыми и испытывать чувство комфорта. Взаимные фонды могут играть важную роль в ваших финансовых планах. Найдите компетентных экспертов, которые помогут вам разработать правильный финансовый план, но чем больше вы сами будете заниматься своим образованием в области инвестиций, тем грамотнее будете становиться в финансовом плане. Есть несколько очень хороших взаимных фондов, использующих систематизированный подход при выборе компаний, в которые можно инвестировать, путем изучения лежащих в их основе принципов.
^

Прелесть инвестирования в недвижимость


Отец моей приятельницы, отставной летчик гражданской авиации, который думал, что единственным видом инвестирования являются бумажные активы, только сейчас узнал о денежном потоке, утекающем из взаимных фондов. Когда обед подошел к концу, он сказал:
— Я потерял большую часть моих сбережений, потому что цена акции моих фондов упала и сейчас я должен выплачивать налоги на прибыль, несмотря на то что потерял деньги. Я хотел бы инвестировать во что-то другое.
— Почему вы не инвестируете в недвижимость? — спросил я.
— Почему? А какая разница? — спросил он.
— Разница большая, — ответил я. — Позвольте мне рассказать вам об одном отличии, которое действительно очень интересно.
Отставной летчик отхлебнул кофе и сказал:
— Расскажите. Я весь внимание.
— В недвижимости я могу делать деньги, а правительство будет засчитывать мне это за потерю денег, — сказал я.
— Вы хотите сказать, что делаете деньги и получаете налоговую льготу, вместо того чтобы платить налоги на полученный доход? — спросил летчик.
— Правительство дает мне налоговую льготу на мои прибыли, вместо того чтобы заставлять меня платить налог на прибыль от продажи собственности, — сказал я. — Оно позволяет мне сберечь больше денег, вместо того чтобы платить больше налогов. Один из способов сделать это — путем обесценивания или с помощью того, что мой богатый папа называл фантомом денежного потока — такого потока, который средний инвестор не может увидеть.
Летчик в отставке какое-то время молча слушал и наконец сказал:
— И больше ничего?
— Как раз наоборот, — ответил я. — Вам предстоит еще много узнать об этом. Правительство даже дает мне деньги.
— Как это? — спросил летчик.
— Если здание является историческим памятником, правительство может дать вам налоговые скидки, — сказал я. — Как вы думаете, правительство даст вам налоговую скидку, чтобы вы могли купить больше взаимных фондов?
— О таком я не слышал, — сказал летчик. — Все, что я видел за последнее время, — это налоги на прибыль от продажи собственности, то есть на деньги, которых я никогда не делал и фактически потерял. Это похоже на то, как если бы я платил налоги на деньги, которые уже потерял, а вы получали налоговую льготу на сделанные вами деньги. Мне следует знать что-нибудь еще?
— Да, — сказал я. — Вы можете получить налоговую скидку до 50 процентов от стоимости сделанных вами улучшений согласно закону о нетрудоспособных. Например, если вы платите 10 тысяч долларов, чтобы построить специальные аппарели для инвалидных кресел на колесах, чтобы эти люди могли посещать ваше коммерческое здание, то можете получить кредит на сумму до 5000 долларов от правительства.
— Вы получаете налоговую скидку в 5000 долларов? — спросил летчик. — А что, если эти аппарели не будут стоить вам 10 тысяч долларов? Что, если они будут стоить вам всего тысячу долларов?
— Вы все-таки получите налоговую скидку, составляющую 50 процентов от стоимости улучшения, — сказал я. — Однако настоятельно советую вам, прежде чем делать что-нибудь подобное, связаться с вашим дипломированным бухгалтером-аудитором. И убедиться в том, что вы хорошо знаете все правила и технические условия, прежде чем начнете что-либо предпринимать.
Летчик сидел молча, обдумывая мои слова.
— Что-нибудь еще? — наконец спросил он.
— И даже слишком много, чтобы обсудить все за обедом, — сказал я. — Но позвольте мне показать вам еще три преимущества недвижимости перед взаимными фондами.
— Всего лишь три? — спросил летчик с саркастической улыбкой.
— Еще одно преимущество состоит в том, что банк ссудит вам деньги, чтобы вы могли купить недвижимость. Насколько я знаю, едва ли он сделает это для инвестирования во взаимные фонды или акции. Он может использовать такие ваши активы, как закладная, но лишь после того, как вы уже выложили свои деньги, чтобы их приобрести.
Летчик кивнул головой и сказал:
— А второе?
— А второе — никаких налогов на прибыль от продажи собственности, — сказал я, — если конечно, вы знаете, как это сделать.
— Вы хотите сказать, что в то время как я должен заплатить налоги на прибыль от продажи собственности, на которой я не сделал никаких денег, а фактически даже потерял, в сфере недвижимости вы можете избежать их?
Я утвердительно кивнул головой.
— Это происходит постоянно; через так называемый «обмен 1031». Например, я покупаю дом за 50 тысяч долларов, но наличными вношу только пять, а остальные 45 тысяч занимаю в банке. И если рента будет больше, чем все ежемесячные расходы, то я буду получать денежный поток от моей инвестиции.
— Таким образом, ваши деньги работают на вас, — сказал летчик.
— Да, — сказал я. — И этот доход является пассивным, поэтому он облагается более низким налогом, чем заработанный, такой как доход от работы по найму, доход с накоплений и вашего пенсионного плана 401(k).
Летчик с сомнением покачал головой. В начале этого вечера мы уже говорили о разнице между заработанным, портфельным и пассивным доходами.
Продолжая свою мысль, я сказал:
— Через несколько лет вы обнаружите, что дом с рентным доходом, купленный вами за 50 тысяч долларов, теперь уже оценивается в 85 тысяч долларов. При его продаже вы получаете прибыль 35 тысяч долларов, но при этом вам не нужно выплачивать налог на прибыль от продажи собственности, если вы захотите вложить ее в более крупную инвестицию.
Летчик опять молча покачал головой, а затем сказал: — В этом примере вы имеете 35 тысяч от продажи собственности и не платите налог на прибыль от ее продажи. А я теряю деньги в моих взаимных фондах и еще выплачиваю налог на прибыль от продажи собственности. Вы получаете денежный поток и налоговые льготы благодаря фантомным потерям и расходам и платите меньше налогов на доход, потому что это пассивный доход, а не заработанный.
— И не забывайте, что согласно закону о нетрудоспособных существуют налоговые скидки на усовершенствования, сделанные в какой-нибудь коммерческий собственности или в случае, если эта собственность является историческим памятником, — добавил я.
— О нет, — сказал летчик. — Как я могу забыть о налоговых скидках? Каждый знает о них. Ну, а что же третье?
— Чем больше вы инвестируете в недвижимость, тем больше банки и правительство хотят ссудить вас деньгами, — сказал я.
— Почему это? — спросил летчик.
— Когда вы идете к своему банкиру с предложением об инвестиции в недвижимость, скажем, на миллион долларов, он дает денежную ссуду не вам, а вашей собственности.
— А какая разница? — спросил летчик.
— Когда человек идет просить заем, банк оценивает его кредитоспособность. Когда тот же человек хочет купить, допустим, в частное владение небольшую собственность, приносящую ренту, такую как один многоквартирный, одноквартирный или двухквартирный дом, банкир все же оценивает сначала человека. До тех пор пока у вас есть стабильная работа и доход, достаточный, чтобы оплачивать эти небольшие объекты собственности, банк часто ссужает деньгами вас, а не собственность.
— Но речь идет о большей по размерам собственности, когда же цена на нее намного превосходит доход этого отдельного лица, из которого он может заплатить за нее, тогда банк смотрит только на доход и расходы, связанные с самой этой собственностью, — сказал летчик. — В этом состоит разница?
— Очень близко к этому, — сказал я. — В случае большей по размерам собственности актив действительно является потоком от данной собственности и ее доходов, а не потоком от доходов отдельного заемщика.
— Значит, может оказаться легче купить большую по размеру собственность, чем меньшую, — заметил летчик.
— Если вы знаете, что делаете, — пояснил я. — То же самое происходит и при займе у правительства. Если вы пойдете в правительственные инстанции с инвестицией в 150 тысяч долларов, то, скорее всего, это не заинтересует правительство. Но если вы захотите приобрести какую-нибудь собственность типа трущоб и превратить их в безопасное место проживания с низкой квартплатой, тогда у правительства найдутся миллионы долларов, чтобы ссудить их вам. В сущности, если ваша инвестиция не превышает пять миллионов долларов, то очень трудно найти кого-то в правительстве, кто заинтересовался бы ею.
— Есть ли еще что-нибудь, что мне следует знать? — спросил летчик.
— Затем должен последовать перечень необходимых документов, — ответил я. — Но позвольте мне сказать вам о недвижимости и кое-что не очень приятное.
— Например? — спросил летчик.
— Недвижимость в большинстве случаев не так ликвидна, как бумажные активы. А это значит, что может потребоваться более длительное время, чтобы ее купить и продать. Кроме того, рынок недвижимости не такой прибыльный, как рынок ценных бумаг. К тому же недвижимостью можно по-разному управлять, — с улыбкой сказал я.
— Почему вы улыбаетесь? — спросил летчик.
— Потому что трудности часто приносят огромную пользу профессиональным инвесторам, — сказал я. — А помехами они являются только для новичков.
— Приведите пример, — попросил летчик.
— Запросто, — ответил я. — Так как недвижимость не является столь же ликвидной, как бумажные активы, и бывает труднее найти покупателя или продавца, профессиональный инвестор часто тратит свое время на проведение сделки.
— Вы хотите сказать, что можете вести переговоры с продавцом с глазу на глаз? — спросил летчик.
— Или с покупателем, — ответил я. — На фондовой бирже часто просто покупают или продают. И очень редко ведутся какие-либо переговоры с глазу на глаз между покупателями и продавцами — по крайней мере, так происходит с большинством инвесторов.
— Значит, между покупателями и продавцами на фондовой бирже все же могут происходить переговоры с глазу на глаз? — спросил летчик.
— Да, — ответил я. — Но это дело стараются не разглашать за пределами круга профессиональных биржевых спекулянтов. Тут нет ничего незаконного, но обычный инвестор этого, как правило, не делает.
— Но в области недвижимости это обычное дело, — заметил летчик.
— Вот чем и хороша недвижимость, — ответил я. — Там вы можете проявить свои творческие способности, договориться о сроках, перехватить более выгодную сделку, снизить или поднять цену в ходе личных переговоров. Эта игра становится интересной, как только вы познакомитесь с ее правилами.
— Что еще? — спросил летчик.
— Вы можете сократить расходы, повысить ценность собственности: перепланировать ее, добавить еще одну спальню, перекрасить стены, продать какую-то часть земельного участка и т. д. Недвижимость — очень выгодное дело для инвестора с воображением, умеющего вести дело с людьми. Если вы человек творческий и хорошо разбираетесь в людях, то можете добиться успеха, занимаясь недвижимостью, не говоря уже о том, что еще и получите от этого удовольствие.
— Я никогда не смотрел на это с такой точки зрения, — сказал летчик. — Все, что я когда-либо делал, — это покупал и продавал дома, в которых жила моя семья. Но если хорошенько подумать, то эти сделки приносили мне какое-то удовольствие и я получал от них больше денег, чем от взаимных фондов.
Я заметил, как свет начал озарять его разум. Теперь он увидел, что мог бы инвестировать деньги и во что-то еще, помимо диверсифицированного портфеля, содержащего взаимные фонды. На этом мы закончили нашу беседу, поскольку время было уже позднее, и мы стали расходиться по домам... Через несколько недель этот летчик позвонил мне, чтобы сообщить, что занимается поисками своей первой собственности с рентным доходом и получает от этого процесса истинное удовольствие — вместо ставшего уже привычным для него чувства беспокойства и тревоги.
— Даже несмотря на то, что мой рентный доход равен расходам, — сказал он, — занимаясь недвижимостью, я все-таки получаю прибыль. Сама возможность разобраться в особенностях фантомного денежного потока и в налоговых законах, не получая при этом ни цента, равносильна получению солидного куша.
— Вы начинаете понимать, что к чему, — сказал я ему.
^

Плохой совет от профессиональных советчиков


Финансовые консультанты очень важны. Но проблема заключается в том, что многие из них не являются ни богатыми людьми, ни преуспевающими инвесторами. В одной газетной статье какая-то женщина, официально зарегистрированная как финансовый консультант, выразила следующее мнение относительно моего совета заняться недвижимостью: «Многие люди сделали уйму денег, занимаясь недвижимостью, но все это происходило в таких штатах, как Калифорния и Коннектикут. Наши клиенты, живущие здесь, на Среднем Западе, лишены возможности повторить подобный опыт».
За такие слова клиентам следовало бы ее уволить. Причина, по которой эти люди на Среднем Западе не сделали денег, занимаясь недвижимостью, заключается именно в том, что она была их советчиком. Если вы разбираетесь во всем, что связано с недвижимостью, в налоговом и корпоративном законодательстве и у вас есть хороший брокер и квалифицированный бухгалтер, то вы сможете сделать деньги в недвижимости, даже если данная собственность не повышается в цене или не приносит рентного дохода. Ее заявление о том, что собственность повышается в цене только в Калифорнии и Коннектикуте, также неверно. Если бы она знала свой рынок недвижимости, то знала бы и то, что наиболее быстро растущим в цене рынком недвижимости в Америке являются из небольших городов: Лас-Вегас (штат Невада) и из больших, растущих городов — Финикс (штат Аризона). Она знала лишь о Калифорнии и Коннектикуте, потому что услышала эти названия из новостей, а большинство новостей в области инвестиций касаются бумажных активов. Она не знает того, что знают профессиональные инвесторы по недвижимости, и тем не менее дает совет с таким видом, как будто знает все.
Как частенько говорил богатый папа, «никогда не спрашивай страхового агента, следует ли тебе покупать страховку». Большинство финансовых консультантов являются в первую очередь страховыми агентами, а не инвесторами. Страхование — очень важная проблема при инвестировании, но далеко не единственная.
^

Как найти прекрасную инвестицию


Меня часто спрашивают: «Как найти хорошую инвестицию в недвижимость?» На это я отвечаю: «Вы должны тренировать свой разум, чтобы научиться видеть то, чего не могут увидеть другие».
А затем, как правило, следует вопрос: «Как это сделать?» Ответ: «Так же, как любой покупатель находит хорошую сделку». В начале этой книги я писал о людях, сосредоточенных на экономии и курсирующих от одного магазина к другому в поисках выгодных покупок. То же самое происходит и с недвижимостью, и с любимы инвестициями — вам нужно стать профессиональным покупателем.
100:10:3:1
Доктор Долф Дерус, мой старинный друг, написал книгу для серии «Богатый папа рекомендует» под названием «Сокровища недвижимости: Как стать богатым, используя деньги вашего банкира». Ясно, что мы сговорились относительно названия. В этой книге он подробно рассматривает, как найти выгодные сделки с недвижимостью, которые большинство людей упускают. Дерус обсуждает также, как можно улучшить вашу собственность, чтобы повысить ее ценность; и выделяет основной момент — как покупать собственность. Он называет это методом покупки собственности — 100:10:3:1. Это значит, что он анализирует 100 объектов собственности, делает предложения по десяти из них, получает положительный ответ от трех продавцов и покупает один. Другими словами, происходит что-то аналогичное процессу хождения по магазинам.
^

Поцеловать много лягушек


Как вы знаете, богатый папа любил использовать волшебные сказки в качестве средства обучения. Ему очень нравилась сказка о принце, который должен был поцеловать лягушку, чтобы найти свою прекрасную принцессу. Богатый папа часто говорил: «Тебе же нужно поцеловать много лягушек, чтобы узнать, которая из них принцесса». В инвестировании, да и во многих других областях жизни это правило подтверждается. Сегодня я всегда прихожу в изумление, когда слышу, что кто-то устроился на работу в возрасте 25 лет и остается на этой должности всю свою жизнь. Я удивляюсь, как в таком случае этот человек может узнать разницу между хорошим и плохим местом работы. Когда я встречаю человека, принявшего решение стать врачом в 15 лет, я удивляюсь, на основании какого опыта он принимает такое решение. То же самое относится и к области инвестирования, и ко всей области человеческих взаимоотношений в целом.
Богатый папа говорил: «Большинство людей избегают необходимости целовать лягушек и вместо этого женятся на них». При этом он имел в виду следующее: когда дело касается инвестирования и будущего этих людей, у большинства из них нет времени для «поцелуев». Вместо того чтобы уделить время поискам хороших инвестиций, большинство действует импульсивно, сгоряча, позволяя какому-нибудь приятелю или родственнику управлять своими финансовыми проблемами.
^

Жениться на жабе


Недавно ко мне пришла одна моя приятельница и сказала:
— Я последовала твоему совету и инвестировала в рентную собственность.
— Что же ты купила? — полюбопытствовал я.
— Я купила красивый многоквартирный дом недалеко от побережья в Сан-Диего.
— А сколько объектов собственности ты перед этим посмотрела? — спросил я.
— Два, — сказала она. — Брокер показал мне два здания в том квартале, и я купила одно из них.
Примерно через год я спросил ее, как идут дела с инвестированием в недвижимость.
— Я теряю приблизительно 460 долларов в месяц, — ответила она.
— Почему так много?
— Во-первых, совет, управляющий ассоциацией домовладельцев, поднял ежемесячную плату за эксплуатационное обслуживание. Во-вторых, я не знала, сколько ренты могу собрать за месяц. Это оказалось намного меньше, чем я думала, — разочарованно сказала она. — Я попыталась продать эту собственность, но выяснилось, что заплатила на 25 тысяч долларов больше, чем мне готовы заплатить на рынке сейчас. Поэтому ситуация такова: я не хочу терять деньги и не могу позволить себе лишиться 25 тысяч долларов, продав эту собственность дешевле, чем купила.
Как сказал бы богатый папа, «вот цена за то, что человек не захотел поцеловать несколько лягушек. А если ты их не поцелуешь, то, возможно, кончишь тем, что женишься на жабе». Так как моя приятельница не выполнила своего домашнего задания, она в итоге вышла замуж за жабу, что обошлось ей намного дороже.
А как оценить, насколько хороша та или иная инвестиция в недвижимость? Опыт — вот величайший учитель. Ниже я привожу 10 очень важных уроков, которые мои Друзья и я получили в процессе жизни. Дополнительно я подчеркну несколько других моментов, которые могут оказаться для вас полезными.
^

Какова цена, если не хочешь «ходить по магазинам»


Когда люди спрашивают меня, как я научился находить прекрасные инвестиции в недвижимость, я просто говорю: «Вам нужно хорошенько походить по магазинам». Я полностью одобряю формулу Долфа Деруса для нахождения прекрасных инвестиций — 100:10:3:1. За свою жизнь мы с Ким осмотрели и всесторонне проанализировали буквально тысячи объектов собственности. Когда нас спрашивают: «Откуда вы так много знаете о недвижимости?» — мы говорим: «Мы проанализировали тысячи возможностей для инвестирования». Кроме того, мы сделали сотни предложений на покупку собственности — над многими из них продавцы просто смеялись. Суть в том, что каждый осмотренный нами объект собственности и каждое сделанное нами предложение обогащали наши знания и опыт относительно рынка недвижимости и человеческой натуры.
Когда нас спрашивают: «А что вы делаете, когда у вас нет денег?» — мы даем тот же ответ: «Идем по магазинам». На своих семинарах по инвестированию я часто говорю: «Когда вы идете в торговый центр, никто у вас не спрашивает, есть у вас деньги или нет. Розничные торговцы хотят, чтобы вы купили, и поэтому всячески "обхаживают" вас». То же происходит и с большинством инвестиций. Осмотр, вопросы, выяснение деталей — вот каким образом я повышаю свое образование. Того, что я узнал об инвестировании, нельзя найти ни в одной книге. Точно так же, как вы не можете научиться по книге играть в гольф, вы не можете по книге натренировать свой разум видеть выгодные инвестиции, которых не видят другие. Вы должны выйти из дому и отправиться на поиски.
^

Непредусмотрительность обходится дорого


Моя приятельница, которая «вышла замуж за жабу», могла бы извлечь несколько ценных уроков, если бы не приняла решение, что «недвижимость — это паршивая инвестиция. На этом нельзя сделать деньги». Когда я спросил ее, чему она в связи с этим научилась, она злобно сказала: «Лучше бы я никогда не слушала тебя. Рынок изменился, и сегодня нельзя сделать деньги на недвижимости».
Все дело — в непредусмотрительности; проблема в том, что вы должны оглянуться и посмотреть назад. Моя _ приятельница не оглянулась и не извлекла уроков. Даже после того, как я похвалил ее за решимость, она осталась при своем убеждении, что недвижимость — это паршивая инвестиция, а это означало, что ее стремительный и случайный набег на недвижимость обошелся слишком дорого, потому что она не смогла ничему научиться на своих бесценных ошибках и уроках, которые могли сделать ее более сообразительной и более богатой в будущем. Это цена за контекст, который нашептывает: «Делать ошибки плохо». Если бы у нее был другой контекст, скажем, такой: «Я предприняла действие, сделала несколько ошибок и теперь могу на них поучиться», — она была бы гораздо более богатым человеком. Люди, которые считают, что должны поступать правильно, или не могут позволить себе делать ошибки, часто не обладают достаточным видением и все время совершают одни и те же промахи.
Вот уроки, которые упустила моя приятельница при покупке дома:
1. Просмотреть как можно больше объектов собственности.
2. Уделить этому достаточно времени. Всегда можно найти больше одной хорошей сделки. Слишком многие люди покупают, потому что считают, что найденная ими сделка является единственной в мире.
3. Проанализировать состояние рынка недвижимости.
4. Поговорить более чем с одним агентом по недвижимости.
5. Проявлять особую осторожность при инвестировании в совладения, где чаще всего имеется совет директоров, состоящий из домовладельцев. Домовладельцы и инвесторы не всегда встречаются с глазу на глаз. Большинство домовладельцев хотят содержать свою собственность в наилучшем состоянии и поэтому тратят чрезмерные средства на техническое обслуживание. Хотя это и сохраняет вашу собственность в хорошем состоянии, в результате инвестор теряет контроль над этой очень важной областью инвестирования — контролем за расходами.
6. Если расходы выходят из-под контроля, это влияет также и на стоимость данной собственности на торгах в будущем.
7. Никогда не покупайте, ожидая, что цена на собственность поднимется. Собственность сама по себе должна быть хорошей инвестицией — как при хорошей, так и при плохой экономической ситуации. Как говаривал богатый папа, «твоя прибыль создается, когда ты покупаешь, а не когда продаешь».
8. Не инвестируйте, опираясь на эмоции. Когда вы покупаете собственность лично для себя, то можете проявлять эмоции. Но когда вы покупаете ее с целью инвестирования, эмоции могут вас ослепить. Мою приятельницу больше волновало расположение собственности — близость побережья, — чем возможный доход от нее. Она смотрела на берег, а не на финансовые ведомости.
9. В ее распоряжении было слишком мало возможностей, чтобы улучшить эту собственность. Одним из способов, с помощью которого вы можете сделать уйму денег, является наличие контроля над изменением, видоизменением или улучшением собственности с целью повышения ее ценности. Это как раз то, чего вы не можете сделать с акциями или взаимными фондами. Часто пристройка гаража или дополнительная комната могут невероятно приумножить ваш доход при инвестировании.
10. Она ничему не научилась на этом опыте. И хотя урок обошелся ей довольно дорого, она могла бы превратить его в урок, ценность которого исчислялась бы в миллионы долларов, если бы была готова проявить скромность, учиться и делать новые попытки. Вместо этого она заявила: «Делать деньги на недвижимости нельзя».
^

Ошибки улучшают ваше видение


Вкладывая время в анализ тысяч инвестиций, я постепенно улучшал свое видение. Всякий раз, делая предложение купить какую-нибудь собственность, я учился, даже если эти предложения высмеивались или решительно отвергались. Всякий раз, договариваясь о финансировании с банкиром, я чему-то учился. Всякий раз, покупая какую-нибудь собственность, я учился чему-то новому и ценному, даже если терял деньги на этой собственности. Сегодня сумма всех этих уроков, хороших и плохих, является моим образованием и опытом, которые делают меня богатым и позволяют нам с женой делать все больше и больше денег в недвижимости.
Прекрасные инвестиции можно увидеть только с помощью разума. В реальном мире нет таких объявлений «Продается», которые могли бы вам сказать, что «это прекрасная сделка». Они говорят только то, что там написано, — «Продается». А это уж ваша задача — натренировать свой разум так, чтобы увидеть, что это превосходная сделка, а также удачно ее провернуть. Для этого требуются самоотверженность и практика.
^

То, что может сделать каждый


Как и обещал, я утверждаю, что каждый может сделать все необходимое, чтобы стать богатым. Каждый может пойти и посмотреть продающиеся объекты недвижимости. Если вы и ваш партнер придете к соглашению осматривать по 5, 10, 20 или 25 объектов собственности в неделю (даже если у вас нет денег), то я обещаю, что ваше видение станет лучше. Проанализировав 100 объектов, вы, несомненно, найдете один или два из них, которые вас взволнуют. А когда вы взволнованы мыслью стать богатым, ваш разум переходит в другой контекст и вы начинаете искать новое содержание — содержание, которое может ответить на вопрос «Как мне добыть денег, чтобы разбогатеть?».
Это может сделать каждый, даже если у него совсем нет денег. Именно это мы с Ким и делаем регулярно. Теперь, когда у нас уже немного больше опыта, процесс анализа объектов собственности идет быстрее. И при спаде, и при подъеме экономики нам всегда удавалось найти превосходную сделку. Мы не всегда покупали эту собственность или делали свои предложения относительно нее, но сам процесс поиска инвестиций и их анализа поддерживал остроту нашего разума, а также давал возможность иметь в своем поле зрения массу благоприятных возможностей, которые всегда можно найти, стоит только выйти на поиски.
Продукция, которая поможет вам стать хорошим инвестором в сфере недвижимости, — это аудиокассеты под общим названием «Финансовая грамотность». На них даны образцы различных финансовых форм, которые каждый должен научиться читать. Одной из них является «Пристрастный анализ». Эта памятка жизненно необходима для проверки физического состояния здания. В то время как финансовые ведомости и предварительные отчеты предоставляют вам факты для финансового анализа, эта памятка направляет вас при проверке физического состояния собственности. Она может сэкономить вам деньги и даже принести большую прибыль. Ее можно также использовать как инструмент анализа и средство при проверках. Как говорил богатый папа, «финансовая грамотность — это нечто большее, чем цифры. Финансовая грамотность — это знание слов, которые указывают вашему разуму на сильные и слабые стороны вашей инвестиции. Финансовая грамотность — это знание того, на что нужно смотреть, а это всегда как раз то, что заурядные инвесторы упускают из виду». Эту продукцию также можно заказать через сайт richdad.com.
И последний момент. Инвестирование в недвижимость или в любую другую собственность требует чего-то большего, чем просто купить одну вещь и ожидать, что она сделает вас богатым. Относительно недвижимости у нас с Ким есть план на покупку 10 объектов собственности. А это означает, что нам нужно посмотреть тысячу объектов. Из этих десяти, как мы надеемся, два должны оказаться прекрасными инвестициями, а два — «ленивыми собаками», то есть инвестициями, на которых мы можем потерять деньги. Такие объекты мы обычно немедленно продаем. Остаются шесть инвестиций, которые мы должны либо улучшить, либо продать. Независимо от того, является ли это недвижимостью, акциями, взаимными фондами или заново создаваемыми предприятиями, соотношения имеют тенденцию оставаться прежними. Профессиональный инвестор это знает.
^

Вознаграждения, которые другие упускают


У каждого рыбака есть своя история о большой рыбе, которая «сорвалась с крючка». У каждого инвестора по недвижимости есть своя история о том, как он нашел такую собственность, которую другие упустили. Далее приводится две истории, цель которых — вдохновить вас начать поиск своих первых 100 инвестиций.
^

Превращение проблем в благоприятные возможности


История первая. Несколько лет тому назад Ким и я путешествовали по горам в нескольких часах езды от нашего дома. Мы решили отдохнуть несколько дней и насладиться спокойствием и тишиной лесов. Как и всегда, мы остановились в какой-то риэлтерской фирме и посмотрели, что у них есть на продажу. Агент показала нам обычные образцы собственности, мимо которых мы проезжали. Затем в своей книге она нашла маленький коттедж с 15 акрами земли общей стоимостью 43 тысячи долларов. Когда я спросил, почему такая низкая цена, она ответила:
— Там проблема с водой.
— Какая проблема? — спросил я.
— Колодец не обеспечивает достаточного количества воды. Она поступает неравномерно. Вот почему эта собственность продается уже несколько лет. Всем очень нравится этот дом, но из-за проблем с водой никто не хочет его брать.
— Давайте мы посмотрим, — сказал я.
— О, вам не понравится, — ответила женщина-агент. — Но я отвезу вас туда.
Спустя полчаса мы уже прохаживались по этому красивому лесистому участку с очаровательным старинным коттеджем посредине.
— Вот где проблема, — сказала агент по недвижимости, подводя нас к колодцу. — В этом колодце и вообще в этой земле недостаточно воды.
Я кивнул головой и сказал:
— Да, это достаточно серьезная проблема.
На следующий день я вернулся на этот участок с местным экспертом по колодцам. Он заглянул туда и сказал:
— Эта проблема может быть легко решена. Колодец производит достаточно воды, но производит ее нерегулярно. Все, что вам нужно сделать, — это поставить дополнительный бак-сборник.
— Сколько стоит бак-сборник? — спросил я.
— Бак емкостью 3000 галлонов вместе с установкой будет стоить 2300 долларов, — сказал специалист.
Я утвердительно кивнул, вернулся к агенту по недвижимости и сделал свое предложение:
— Я предлагаю продавцу 24 тысячи долларов за эту собственность.
— Это слишком уж низкая цена, — сказала агент. — Даже учитывая проблему с водой.
— Таково мое предложение, — ответил я. — Между прочим, когда к вам поступило последнее предложение?
— Довольно давно, — ответила агент. — Пожалуй, более года назад.
В этот же вечер она позвонила нам и сказала:
— Не могу поверить, но ваше предложение принято. Они приняли и вашу цену, и ваши условия.
— Благодарю, — сдержанно сказал я, но все внутри меня ликовало. Продавец не получал никаких предложений уже более года, он устал и измучился платить за ремонт этого дома. Он принял мою цену и условия, предусматривающие предварительный взнос, — всего 2000 долларов, — а в дальнейшем выплачивать только проценты. Другими словами, я получил эту собственность за ничтожно низкую цену наличными и безо всяких выплат в течение ближайшего года.
На следующее утро я встретился с экспертом по колодцам и попросил его установить два бака-сборника по 300 галлонов каждый. Проблема с водой была решена менее чем за 5000 долларов. А через месяц мы с Ким приехали отдохнуть в наш новый коттедж, где было вдоволь свежей воды. Уезжая из городка, мы выставили эту собственность на продажу, оценив ее в 66 тысяч долларов, и спустя две недели она была продана. Проблема была решена, и собственность оказалась в руках одной молодой супружеской четы, мечта которой — иметь свой дом в горах — теперь осуществилась.
^

Изменение контекста


История вторая. У меня есть друг, Джефф, архитектор по ландшафту. Он рассказал мне следующую историю об одной прекрасной инвестиции в недвижимость.
Итак, Джефф начал свой рассказ:
— Примерно год тому назад мне позвонила одна женщина и сказала: «У меня есть 40 акров земли, и я хочу, чтобы вы на нее взглянули».
Она купила этот кусок земли за 275 тысяч долларов по опциону. Маленький городок, в котором находилась эта земля, выступал против любого вида строительства на своей территории.
— А почему она позвонила тебе? — спросил я.
— Она хотела, чтобы я набросал ей вид этого участка в будущем, как с позиции этого городка, так и самой собственности. Она также наняла архитектора, когда-то составившего план этого городка.
— И что же произошло? — спросил я.
— Ну вот, мы сделали наброски, написали свои предложения на будущее и представили это городскому совету. Мы получали отказ три раза, — сказал мой приятель.
— Почему? — спросил я.
— Городской совет заинтересовался, но все время требовал исправлять наши чертежи и предложения.
— Они что, приглашали вас приезжать с новыми вариантами?
— Не совсем так. На самом деле это мы продолжали упорно приходить туда снова и снова с нашими планами и чертежами, переделанными по их указаниям. Наконец совет одобрил наш план, а затем передал эту собственность из ведомства сельского хозяйства в коммерческое.
— Они перевели вашу собственность из разряда сельскохозяйственной в коммерческую? А насколько это увеличило ее стоимость? — спросил я.
— После того как планы были одобрены, эта женщина продала свою собственность Национальной страховой компании за 6,5 миллиона долларов. Они собираются построить там огромный отель.
— Как долго тянулся весь этот процесс? — полюбопытствовал я.
— В общем девять месяцев, — сказал Джефф. — Она заплатила архитектору и мне по 25 тысяч долларов каждому, как и договаривались.
— Значит, она потратила 50 тысяч долларов и заработала почти шесть миллионов? — выдохнул я.
Мой приятель улыбнулся и кивнул головой.
— Эта собственность стояла там без применения годами. Каждый осматривал ее и говорил, что это слишком дорого. Но она смогла увидеть то, чего не смогли увидеть другие, и профессионально провела все дело, указав всем нам на то, что было у нас прямо под носом.
— И ты расстроен, что сделал на этом только 25 тысяч долларов? — спросил я.
— Нет. Это было прекрасное вознаграждение за проделанную работу. Кроме того, я согласился на эту сумму, а она ведь шла на риск. Если бы мы не смогли перевести собственность в другую категорию, она потеряла бы деньги. Но за что я буду вечно благодарен, так это за то, что она дала мне новое видение. Она научила меня видеть то, чего я не смог бы увидеть никогда. Она научила меня видеть изобилие, которое лежит у каждого из нас под носом, если только мы будем инвестировать время на тренировку своих мозгов и глаз, чтобы научиться правильно видеть.
Поздравив его с этой новообретенной реальностью, я сказал:
— Ты получил нечто гораздо более ценное, чем свой гонорар в 25 тысяч долларов, разве не так?
Кивнув головой, Джефф сказал:
— Да, я действительно получил нечто гораздо более ценное. Архитектор городка считает, что нас ограбили, но я так не думаю. Я всегда слышал, как ты рассказываешь о контексте и реальности своего богатого папы, но эти слова никогда ни о чем мне не говорили. А теперь это случилось. Я понял, что в рамках своего контекста я мыслил на языке тысяч долларов. Понял также, что эта женщина богаче потому, что ее контекст шире и она мыслит миллионными суммами. В то время как я все еще мыслю, как человек из квадранта «С», она мыслит как люди из квадрантов «Б» и «И». Даже если бы она мне ничего не заплатила, то, что я узнал, бесценно, потому что навсегда изменило мою жизнь. Она научила меня, как стать богатым человеком.
Изменение статуса куска земли — это просто изменение контекста. Переход от бедности к богатству — это также просто изменение контекста. Каждый может сделать это, если только захочет.
^

Где хранить свои деньги


Когда Долф Дерус был подростком, он стал интересоваться богатыми людьми. Ему было всего 17 лет, когда он обнаружил, что большинство богатых людей либо делают свои деньги на недвижимости, либо держат в ней большую часть своего богатства. Богатый папа тоже так поступал. И хотя он сделал уйму денег с помощью других видов бизнеса и спекулируя на фондовой бирже, но основное свое богатство он вложил именно в недвижимость. Богатые делают это по следующим причинам:
1. Налоговые законы побуждают богатых инвестировать в недвижимость.
2. В недвижимости значительно более сильные рычаги, чем в любой другой сфере бизнеса. Здесь богатый человек может стать еще богаче, инвестируя с помощью денег своих банкиров.
3. Доход от недвижимости является пассивным, облагаемым налогами в последнюю очередь. Если есть прибыль от продажи собственности, налоговые платежи можно откладывать годами, позволяя инвестору реинвестировать капитал, привлекая на помощь деньги, ссужаемые правительством.
4. Недвижимость дает инвестору гораздо больше возможностей для непосредственного контроля за своими активами.
5. Это гораздо более безопасное место для «парковки» денег — опять-таки, если инвестор знает, как управлять деньгами и собственностью.
Заурядный инвестор невероятно рискует, держа большую часть своего богатства в бумажных активах. На протяжении всей книги я задавал вопрос: «Что случится, если портфель ценных бумаг пенсионера будет уничтожен во время крушения рынка? Они все пропадут?» Ответ будет «нет», если человек знает, как защитить свои бумажные активы от потерь на «медвежьем рынке»18. Если вы захотите держать свое богатство в бумажных активах, то следующая глава будет очень важной.


edu 2018 год. Все права принадлежат их авторам! Главная